樓市持續(xù)盤整，房價居高不下，不少投資者認為此時入市可先買個小戶型，進可攻退可守，開發(fā)商也在推廣小戶型項目時猛打“投資牌”。然而，業(yè)內(nèi)專家提醒，在目前的市場形勢下，作為過渡產(chǎn)品的小戶型未必“船小好掉頭”，投資應謹慎。
樓市出現(xiàn)“小戶型熱”
“上周就有四個朋友托我買小戶型房子，而且要靠近地鐵的為首選。”京城樓市資深人士老殷告訴記者，他從未感受到人們對小戶型有如此急切的需求。與之相對應的是，最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份北京預計有46個新盤將陸續(xù)入市，約有15個以小戶型供應，而且?guī)缀跛械男粜晚椖慷荚诖蛲顿Y牌。
“對于投資者和部分新婚購房人群來說，小戶型仍是最佳選擇。”記者在中原地產(chǎn)研究中心了解到，小戶型項目正在呈爆發(fā)性增長的態(tài)勢。
一項樓市問卷調(diào)查結(jié)果顯示，大約有近六成的被調(diào)查者希望購買小戶型房，另有近四成的被調(diào)查者希望購買中小戶型房，而一心想購買大戶型房的被調(diào)查者僅為3.41%。近九成的購房者認為小戶型房子總價低，一般處在交通便利地區(qū)，功能也較齊全。
隨著“90/70”政策的逐步落實，中小戶型的市場占比、供應量均有顯著提高，大量小面積、低總價的房地產(chǎn)項目供應市場，一定程度上滿足了中低收入普通購房人的需求。但從2008年取得預售許可證的項目來看，京城62%的中小戶型項目位于五環(huán)外區(qū)域，而54%的大戶型項目位于中心城區(qū)。而中小戶型項目的外移并沒有遏制其房價的上揚，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，同比去年，2008年中小戶型項目售價漲幅達到了22%。
據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明透露，小戶型可以說是近期樓市曝光度最高的詞語，更多的自住、投資目光已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了小戶型，預計下半年，不管是純新盤，還是老項目后期的小戶型，都將保持較高的市場供應量。
小戶型投資活躍
近年來，購買小戶型用于投資的比例呈迅速上升趨勢。投資少見效快，“船小好掉頭”，無論出租還是出售，小戶型都不難出手，加上市場需求量大、回報率高，這對于一些中小投資者而言，不失為一項既穩(wěn)又快的投資項目。
中大恒基的一項調(diào)查表明，全國目前約有16%的購房者選擇70平方米以下的小戶型，其中有46.4%的人是用于投資或出租，這一比例和兩年前相比，整整提高26個百分點。在北京、上海、廣州、天津、杭州、南京、西安、武漢、長沙、成都、鄭州等地，小戶型投資者都十分活躍。其中，京滬兩地的小戶型投資比例已上升到80%以上。
和訊信息首席分析師文國慶告訴記者，相對來說，由于軌道交通沿線的小戶型更容易出租和轉(zhuǎn)手，且有較高的租售回報率，因此更受投資者青睞。以京城的東亞三環(huán)中心項目為例，成交客戶中就有超過60%是用于投資，這與項目緊鄰地鐵4號線南端終點站分不開。北京東亞新華投資有限公司營銷管理中心副總監(jiān)方強也證實，東亞三環(huán)中心由于把所有的戶型圈定方強(方強博客,方強新聞,方強說吧)把所有的戶型圈定在30至80平方米，成交數(shù)據(jù)顯示，成交客戶中購買2套以上的有35人，購買5套以上的有16人。
小戶型長期走勢難樂觀
“現(xiàn)在小戶型問題也不少。”亞豪機構(gòu)的王英男認為，隨著城區(qū)建設用地日漸稀缺，市場的客觀需求使得中小戶型項目不得不向中心城區(qū)以外擴展，在土地利用率大提高的同時也帶來了一些公共問題，小到社區(qū)內(nèi)的綠地面積、停車位的規(guī)劃數(shù)量，大到公共交通的承載能力、教育及醫(yī)療的配套問題等，這些都需要相關(guān)部門以及開發(fā)企業(yè)統(tǒng)籌考慮、科學安排，否則就會出現(xiàn)“睡城”現(xiàn)象。另一些業(yè)內(nèi)人士則表示，小戶型因面積小，會喪失一部分功能。目前北京市場上推出的小戶型，房間大多是一個方塊，缺少變化；小戶型社區(qū)還將面臨租賃和管理難題。作為年輕人的過渡性居所，幾年后小戶型購買者大多會二次置業(yè)，屆時小戶型社區(qū)將成為“流動的旅館”。
目前正在運作和即將上市的小戶型主要是因為開發(fā)商抓住了房子總價的概念，用一個較低的總價來沖擊目前比較普遍存在的高總價市場，但相關(guān)房地產(chǎn)研究機構(gòu)的最新調(diào)查結(jié)果顯示，小戶型的總體走勢難以令人樂觀。中國建筑設計研究院的副總設計師開彥認為，小戶型紛紛上馬，市場供應量必將出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，勢必進入嚴峻的等量淘汰。有相當一部分區(qū)域定位模糊、盲目跟風的小戶型項目在推廣上面臨嚴峻的問題。作為過渡產(chǎn)品的小戶型，不排除短期內(nèi)特定區(qū)域有持續(xù)走熱的可能，但終將無法長期成為整個市場的主流。
有關(guān)專家提示，并非所有小戶型投資者都能獲得較高的回報。對于熱銷的小戶型單身公寓或酒店式開彥(開彥博客,開彥新聞,開彥說吧)店式公寓，投資應謹慎。目前，租金的高低受供需市場的影響，例如京城一居的租價大都在1000元/月左右，最高不過2000元/月。而最新的資料顯示，這種租價還有繼續(xù)走低的趨勢，大量小戶型項目的推出，必將減少租務市場客戶群，更加拉動租價走低。此外，租務市場的混亂和中介機構(gòu)的信任危機以及二級市場的不完全開放性也影響投資，這對并不便宜的小戶型投資將是很大的影響。
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